Recherche de propriété
 

Stratégies d’acquisitions et gestion du portefeuille

Stratégie d’acquisitions

(a) Les marchés cibles

Des rendements supérieurs sont possibles sur les propriétés génératrices de revenu de moyenne gamme dans les marchés primaire et secondaire au Canada.

(b) Taille des immeubles recherchés par BTB

Les acquisitions visées se situent dans une fourchette de 3 à 50 millions de dollars par actif. La direction croit que les actifs de cette taille sur les marchés cibles sont généralement trop importants pour les investisseurs locaux, tout en n’étant pas assez importants pour attirer les grands fonds de placement immobilier ou les investisseurs institutionnels, ce qui réduit globalement la concurrence à l’achat.

(c) Diversification géographique

Des actifs devraient être acquis au Canada avec une concentration initiale dans les régions géographiques à l’est d’Ottawa en Ontario, en portefeuille et en taille permettant de bénéficier d’économies d’échelle au niveau régional.

(d) Solide base de locataires avec baux de longue durée

La priorité est donnée à l’acquisition d’actifs avec des baux de longue durée ou avec un taux d’inoccupation peu élevé ou avec des locataires de qualité ayant un excellent crédit, dont des sociétés publiques, nationales et multinationales. Ce type de locataires offre des flux de trésorerie stables et fiables, et requiert moins de ressources, de supervision et de gestion.

(e) Dépenses de capital limitées

BTB choisit des actifs de qualité avec peu de réparations à effectuer. La priorité est donnée aux actifs ayant déjà des locataires en place en vertu de baux nets permettant de refacturer les frais d’entretien aux locataires.

(f) Gestion des actifs

La priorité est donnée aux marchés cibles et à la composition du portefeuille d’actifs. Des ajustements aux marchés cibles et à la composition du portefeuille permettent à FPI BTB de maintenir le portefeuille d’actifs en situation optimale, avec l’objectif de générer un bénéfice distribuable stable et croissant pour les porteurs de parts.

(g) Financement attrayant

Le marché hypothécaire et des taux d’intérêt est actuellement favorable, et la direction utilise et gère ce levier prudemment dans une fourchette de 60 % à 75 % de la valeur de ses actifs afin de maximiser le rendement des investissements tout en préservant la stabilité des flux de trésorerie. Des emprunts à long terme et à taux fixe sont principalement privilégiés.

Stratégie de gestion du portefeuille

La stratégie de croissance interne de BTB est centrée sur l’augmentation des revenus de location par une gestion dynamique des expirations de baux des locataires, la location des locaux inoccupés et le maintien de bonnes relations avec les locataires actuels pour s’assurer du renouvellement des baux. De nombreux actifs acquis par BTB étaient détenus et gérés par de petits exploitants locaux qui, en général, n’étaient pas de véritables investisseurs ou exploitants immobiliers. La vaste expérience de notre équipe de direction nous permet de détecter les points potentiels positifs de chaque propriété. Bien que la stratégie d’acquisition de BTB consiste à acquérir en priorité des propriétés ayant des locataires de premier ordre avec des baux de longue durée, BTB, conformément à son mandat, peut retenir également les services de courtiers immobiliers pour remplacer certains locataires par des locataires de meilleure qualité.

BTB gère activement un programme d’amélioration continue des immobilisations, afin que la qualité du portefeuille rencontre les standards des propriétés équivalentes et permette de préserver l’intégrité structurelle et esthétique des propriétés.

La stratégie de BTB en matière de croissance externe est centrée sur des acquisitions relutives. BTB recherche activement des acquisitions dans les marchés primaire et secondaire présentant des opportunités de rendement favorables. BTB s’est concentré initialement sur l’acquisition d’immeubles à bureaux, de surface de détail et industrielles génératrices de revenus dans les régions géographiques à l’est d’Ottawa, en Ontario, en vue de prendre éventuellement de l’expansion vers l’ouest et ainsi créer et développer un portefeuille géographiquement diversifié. BTB considère que les conditions de marché actuelles permettent aux acheteurs du marché immobilier la possibilité de profiter de rendements intéressants sans endettement et de la disponibilité de financement à la fois à court et à long terme à des taux d’intérêt favorables.

Tout au long du processus d’acquisition, BTB identifie les acquisitions potentielles de propriétés en fonction de critères d’investissement reposant principalement sur les rendements du capital, la sécurité des flux de trésorerie, ainsi que le potentiel d’appréciation du capital. BTB prend également en compte le potentiel d’accroissement de la valeur au moyen d’une gestion plus efficace des actifs acquis, en particulier de mesures de réduction des coûts et de l’utilisation du capital à des fins d’expansion et de mise en valeur de ces actifs, dont l’accès pourrait autrement ne pas être offert aux concurrents et aux autres détenteurs de propriétés.

La stratégie d’investissement de BTB vise l’acquisition de propriétés commerciales à partir de plusieurs sources, incluant :

(a)

Les propriétaires privés s’intéressant à des transactions de vente hors marché dans les marchés primaire et secondaire;

(b)

les investisseurs cédant des propriétés commerciales en vue de rééquilibrer leurs portefeuilles d’investissements; et

(c)

Le réseau de contacts de BTB dans le domaine du développement et du courtage immobilier et de l’acquisition de propriétés immobilières, ainsi que les autres propriétaires de biens immobiliers commerciaux procédant à un désinvestissement, ou envisageant un désinvestissement de certaines propriétés immobilières dans le cadre du rééquilibrage de leurs portefeuilles d’investissements.

BTB assure sa croissance interne en renouvelant les baux qui viennent à expiration à un loyer plus élevé que celui qui était en place lors de son acquisition de la propriété, en étant conscient que les coûts associés à un renouvellement de bail sont inférieurs aux coûts reliés au remplacement des locataires, tels que, par exemple, les coûts de marketing pour la location des espaces vacants, les coûts de rénovations des locaux et des interruptions de revenus locatifs résultant de périodes d’inoccupation. Lorsqu’un locataire existant choisit de ne pas renouveler son contrat de location, BTB identifie le plus rapidement possible un locataire pour le remplacer aux meilleures conditions de marché possibles et ainsi réduire les coûts associés aux espaces vacants